通常の注意を払っても発見できなかったような隠れた欠陥の責任を誰が負うかということです。

取引において瑕疵があった場合、一定期間内であれば売主に損害賠償を請求することができます。また、瑕疵によって契約の目的が達成できない場合は、契約の解除を請求することもできます。売主はその瑕疵を知っていなかったとしてもこの責任を負わなければなりません。

特約により「瑕疵担保責任を負わない」と定めることができますので契約書の条文に注意してください。

責任の期間と範囲

一般の取引
対象：土地・建物
期間：買主が瑕疵を知った時から一年以内（民法）

分譲業者や建築会社などの請負人
対象：新築住宅（構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の瑕疵）
期間：引き渡しから10年間。それ以上とすることは可能。（品確法）

宅地建物取引業社が売主である場合
対象：土地・既存建物
期間：引き渡しから2年間。それ以上とすることは可能。（宅地建物取引業法）
なお、この場合に「責任を負わない」という特約は無効になります

例として、親の土地を子が無償で利用するような場合をいう

所在地・種類・面積・構造など不動産を物理的に特定する概要について記載されている欄です。登記原因が発生した場合には一か月以内に登記を行う必要があります。

なお、権利部の登記は登記義務はありません。

権利部は甲区と乙区に分かれ、甲区には差し押さえ・買い戻し特約など所有権に関する事項・乙区には抵当権・賃借権・地上権などの所有権以外の権利に関する事項が記載されます。

甲区に変更が生じた場合、順位番号順に記載されたものが新所有者となり、旧所有者の内容はそのまま残されます。乙区に変更が生じた場合には従前の記載内容にはアンダーラインが引かれて抹消されます。

表題部の登記が義務であるのにたしいして、権利部の登記は義務ではありません。

スマートハウスで最も重要と言われているのはＨＥＭＳ（Home　energy　management　system）といわれる家庭用エネルギー管理システムです。

これは➀電気・ガス・水道などのエネルギーの利用状況の見える化➁ECHONET　Liteの通信規格を用いてＨＥＭＳと家電を連動させての最適な制御➂ECHONET　Lite規格に沿った通信、の3つの機能を備えています。特に➁の制御機能が省エネには重要です。

しかし、ECHONET　Liteの通信規格が実装されている家電が販売されるのはこれからで、現在、国と大手電機メーカーが一体となって進めているところです。

ＨＥＭＳの導入には15年1月末まで国が10万円を上限に補助金を出すことになっています。導入コストは、タブレットや中継器などの組み合わせで20万円程度です。補助金を入れると、1世帯で月に1000円程度節約できれば、10年ほどで元が取れる計算になります。

スマートハウスは、エネルギー使用を我慢するという省エネ手法ではなく「電気やガスを使っても省エネになるようにしよう」という考え方から生まれました。

スマートハウスの基本的な考え方は、「電気やガスの使用量を管理し、利用状況をモニターに映し出し、居住者がそのモニターを見ながら電気機器やガス機器の使用を制御しようとする」というものです。
※エネルギーを見える化するとそれだけで10~15％くらいの省エネになると言われています。

なお、スマートハウスでは、省エネを担うＨＥＭＳ・創エネ・蓄エネが必須とされています。

現状有姿売買とはあくまでも物件を「現状のまま」つまり修理をしないでその状態のままで売るということです。

ここで注意したいのは、現状有姿売買と瑕疵担保責任とは別物であり、隠れた瑕疵に関しては現状有姿売買の特約を付けても免責にはならないということです。

「無名契約」とは、民法に「売買」とか「賃貸借」というような名称が付いていない契約のことです。したがってそれらの名称の付いている契約（有名契約）以外の契約はすべて無名契約ということになります。

無名契約の代表的なものとしては、出版契約・旅館宿泊契約・手付契約・代物弁済契約・質権設定契約があります。

なお、有名契約は13種類（贈与・売買・交換・消費貸借・使用貸借・賃貸借・雇用・請負・委任・寄託・組合・終身定期金・和解）あります。

非居住者である海外赴任者の売買の場合の源泉徴収額は10.21％

国内に住所を有しない個人または一年以上国内に引き続き居所を有しない個人は「非居住者」となります。つまり、日本人であっても国外の支店等で勤務している場合や、一年以上海外で生活している場合は非居住者に該当することになります。

非居住者が日本国内にある土地・建物などを賃貸する場合、賃借人は賃貸料を支払う際にその賃貸料の10.21％に相当する額を差し引いて、賃貸料を支払った月の翌月10日までに源泉所得税として税務署に納付しなければなりません。

これは買主が法人であったり売買価格が1億円以上であるかどうかで変わってきます。

非居住者である海外赴任者の賃貸の源泉徴収額は20.42％

国内に住所を有しない個人または一年以上国内に引き続き居所を有しない個人は「非居住者」となります。つまり、日本人であっても国外の支店等で勤務している場合や、一年以上海外で生活している場合は非居住者に該当することになります。

非居住者が日本国内にある土地・建物などを賃貸する場合、賃借人は賃貸料を支払う際にその賃貸料の20.42％に相当する額を差し引いて、賃貸料を支払った月の翌月10日までに源泉所得税として税務署に納付しなければなりません。

これは賃借人が法人の場合に適用されます。つまり、「法人に借りてもらうと安心だ」という図式は海外赴任者の住宅の賃貸には単純にあてはまらないのです。